目前日期文章:200906 (14)

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房東要賣屋還能續住嗎?
讀者詢問:我們在北投與葉姓房東簽訂租賃契約,期限從2009年3月1日至2010年2月28日,租期1年。自從承租後,房東藉口「房屋設計師的客戶,想要參觀房屋的設計」為由,陸續讓設計師帶人來參觀。 {ad-優質推薦:嘉義房屋買賣資訊,嘉義房屋租售查詢,學生上班族嘉義租屋資訊}
直到5月16日,我們發現根本不是設計師,對方穿仲介制服。才警覺房東在出租同時,也打算要把房屋賣掉。我們便跟房東提出不再讓人參觀房子要求,結果房東5月18日謊稱要來拿之前物品,帶人看屋。5月21日房東告知我們,他要賣房子。 依據當初簽訂的租賃契約,可以堅持住到合約滿嗎?或可以要求怎樣賠償? {ad-優質推薦:想找嘉義房屋買賣資訊,快來看美美的嘉義店面出租,優質嘉義房屋仲介業者}
陳世杰: 崔媽媽基金會義工律師答:
讀者的租約為期1年,適用民法「買賣不破租賃」原則,新房東須承接原租約,不得因房屋易手而終止租約,讀者有權繼續居住,直到原租約期滿。但讀者也不可因房東換人,而要求賠償或終止租約。

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地籍圖誤差 合法屋變非法佔用
北埔鄉許姓民眾過去依據合法建照申請建房屋,因新舊地籍圖差異,面臨被強制拆除。許姓屋主不滿地指出,耗費心血才有一棟房子,卻因地籍圖誤差,讓她的房子被拆除三分之二,好好的房子成危樓。{ad-優質推薦:新竹房屋資訊,新竹不動產查詢,學生上班族新竹租屋資訊}
對此,竹東地政事務所主任彭松煜昨天說,他到任不久,對台灣房屋土地爭議不太清楚。不過現在測量技術比以前精進、準確,過去在日治時期的地籍經重測後,多少有差異。他舉自身例子說,他們家族的土地重測後少了12坪,但圖面是沒有錯誤的,這種情況也只能無奈接受。
許姓屋主與鄰地釋姓地主纏訟7年,最後判決敗訴。她拿著85年請領的建照說,當初蓋房子在這片土地申請建照沒問題,怎麼後來鄰地去申請鑑界後,他們家被退後18公尺,跑到國有林地上,房子一半變成侵占他人土地?實在難以理解。{ad-優質推薦:想找新竹房屋買賣資訊,快來看美美的新竹土地,優質新竹房屋仲介業者,認真的新竹法拍屋業者}
許姓屋主說,她尊重司法判決,搬空屋內家具等待拆除,但依據法院給她的「拆除施工計畫書」上面,拆除房子前應先架設新的H型鋼樑取代原有屋樑,但現場只有用鷹架支撐,就直接鋸開屋子,讓花了上千萬元興建的家成為危樓,連貸款都還沒付完,這損失找誰要?

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買氣回溫 屋主獲利了結
台股連番大漲,台灣房屋景氣回溫,買氣一波波湧現,根據內政部最新統計,4月全台房屋已回到3萬782件,而各家房仲交易量相較也同步增加二到三成不等,甚至有建商預估,這股資金回流帶動的買氣可望持續至年底。但信義房屋觀察,最近市場開始醞釀另一股資產調節氛圍,部分閒置資產較多的屋主,把握活絡的買氣先出售獲利。
信義房屋企研室經理蘇啟榮表示,不少民眾受金融海嘯衝擊,資產嚴重減損,但今年春節後,台股展開的「無基之彈」,三個多月來最高曾突破7,000點大關,讓不少投資人恢復一些元氣。
根據以往經驗,股市見高點後,也是房市買氣最暢旺的時候。相對來說,手上握有許多不動產的民眾,現在也是最佳的調節資產時機。市場上已嗅到這股氛圍,開始大推促銷活動。{ad-優質推薦:雲林房屋仲介資訊,雲林不動產查詢,學生上班族斗六房屋資訊}
蘇啟榮指出,當股市指數有大波段上漲後,也是民眾購買力最強的時候。以去年520為例,當時股市最高衝到9,000多點,當時賣方不僅出售速度快,也能賣到不錯的價位。但後來還想賣出區域天價或持觀望態度的賣方,就開始面臨股市重挫、市場氣氛轉趨悲觀。

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中南部A級商辦,風雲再起
【2009/06/07 經濟日報╱記者梁任瑋╱台中報導】 興富發建設辦公大樓Rich19。 記者梁任瑋╱攝影
看準陸資來台投資、台灣房屋 租賃商用不動產需求可望持續增加,中南部辦公室市場近十年幾乎沒有A級辦公大樓完工,但今年以來開始蠢蠢欲動,興富發、京城、城揚建設等公司,在中市、高市精華商圈投資A級辦公大樓。
而為吸引客戶,新完工的A辦大樓都走「豪宅化」,台中甚至有辦公大樓為留住租戶,特別興建一個標準25米的游泳池。{ad-優質推薦:高雄房屋資訊,高雄房屋買賣查詢,學生上班族高雄租屋資訊}
隨著兩岸直航縮短往返時間,吸引不少台商回流與外資來台設廠,連帶創造更多就業機會,中南部商用不動產交易量也跟著增加。

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台北A級商辦行情 可能超越豪宅
【2009/06/04聯合報╱記者許佳佳╱台北報導】
住展雜誌最新的房市風向球連3月出現黃藍燈號,顯示台灣房屋景氣已脫離谷底。鄉林建設也預測,陸資來台可望掀起新一波商辦需求,以東京、新加坡經驗來看,未來台北A級商辦可能超越豪宅行情。
住展雜誌研發長倪子仁表示,從代表業界動態的房屋廣告量來看,5月分已比4月分大增了20%,顯示建商作多的心態與信心持續恢復。
代表買方看法及行為的來人及成交組數中,大台北區建案5月來人組數也比4月再成長1至3成,其中以台北縣汐止、中永和及林口、三峽及北桃園地區的來客增加最多,成交量亦同步成長了10%到20%。{ad-優質推薦:桃園房屋仲介資訊,桃園不動產查詢,學生上班族桃園租屋資訊,桃園工業廠房出租出售}

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中古屋止跌,文山雙和最熱賣
2009/06/06 【聯合報╱記者許佳佳╱台北報導】
中信房屋最新統計,台北縣市自今年1月起至今,中古住宅的房價已呈現V型(代表景氣快速下跌後又快速回升)與W型(短期內經歷兩次景氣快速下跌後又快速回升)修正,顯示台灣房屋價格已有止跌回穩跡象。
根據永慶房仲集團最新5月房市價量統計,大台北房地產市場買氣持續增溫,其中低總價與捷運題材區域更受到購屋民眾歡迎。今年5月大台北熱銷區域,北市為文山區,占北市成交比重達17.2%;北縣為中永和地區,占北縣成交比重達20.8%,分別成為5月分台北縣市的熱銷冠軍區域。{ad-優質推薦:苗栗房屋仲介資訊,苗栗不動產查詢,學生上班族苗栗租屋資訊}
中信房屋董事長特別助理胡佩蘭說,台北市中古住宅平均成交單價,從元月每坪37.3萬元下跌至3月的每坪36.28萬元後開始反彈,一路上漲到5月每坪38.82萬元,出現明顯的V字型反轉。

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投資房地產 四招做好風險管控
如果把買房子視為一個專案,房仲業表示,在「專案管理」的領域裏,風險管理共分為風險識別、風險評估、風險回應規劃、風險監控四個步驟,而購屋時掌握這四個步驟的概念,可以讓自己做好萬全的準備。   
東森房屋業務部副總經理吳駿杰表示,台灣房屋投資上所謂「風險識別」,就是按類別列出風險,例如,購屋可能的風險有「成本面」、「市場面」、「政策面」、「環境面」等四大層面。   
吳駿杰說:其中「成本面」的風險又包括自備款的來源、金額、貸款會不會順利核准以及可獲得的成數、貸款利率的可能變化,以及升息升到什麼程度時將考慮轉貸、是否打算使用貸款的寬限期,打算使用幾年,寬限期之後的房貸負擔是否可以承受等事項。 {ad-優質推薦:屏東房屋資訊,屏東房屋仲介查詢,學生上班族屏東租屋資訊}   
有些山坡地住宅或者較偏遠的社區,設有「社區巴士」,萬一停駛,對你的生活會帶來多大的不便,甚至影響房價。吳駿杰表示,曾有位房地產專業人士,在購買位於山坡地的新成屋社區時,要求賣房子的代銷公司在合約上加註一條權益,大意是交屋進住時如果社區巴士沒有如代銷業者所講的設置完備、準時開出,那麼他就不買這間房子。   

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中、外資啟動 台灣資產大翻升
國內股市、房屋市場熱絡異常,學者總以「資金面炒作」,歸納景氣由谷底急速攀升的主因。 為了探究這波資金狂潮湧入的成因,中資、外資如何看待台灣房市,以及未來台灣資產翻升的幅度到底有多大?
財金文化旗下先探投資週刊董事長謝金河將在這個月17日、24日兩天,主辦「台灣資產大翻升」投資講座,邀請遠雄企業團董事長趙藤雄、高力國際董事總經理劉學龍,以及上海樓市智典月刊總主筆蔡為民,將親臨現場提出專業獨到見解。{ad-優質推薦:花蓮房屋資訊,花蓮房屋仲介查詢,學生上班族花蓮租屋資訊}
■ 資金狂潮 下半年景氣更好?
諾貝爾經濟學者克魯曼來台唱衰景氣,預言2030年才會回春;不過自今年三月起,國內股市、房市雙雙告捷,景氣復甦之快速,跌破不少學者專家眼鏡。 財金文化董事長謝金河表示,未來一旦開放兩岸金流,勢必啟動資金行情,刺激股市、房市再創榮景。

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「豪」氣沖天 大台北豪宅連5漲
鎖定金字塔頂端的豪宅產品,幾乎不受台灣房屋市場景氣衝擊影響,從今年初至五月份,大台北豪宅成交量連續五個月漲勢,較四月份成長幅度逾16%;台北市豪宅每坪成交價上揚6.9%,平均單價53萬元起。
■豪宅定義大不同 真豪宅質量兼具
每個人對於「豪宅」的定義不盡相同,就連房仲業者也是如此。 東森房屋行銷公關洪榆淑表示,在台北市總坪數65坪以上,每坪單價至少70萬,才稱得上豪宅;中信房屋行銷企劃副理江龍名將台北豪宅的門檻拉高,總坪數最少百坪,每坪單價80萬起跳,才能躋身豪宅之列。
豪宅標準除了要「量化」,更要「質化」。 住商不動產企研室主任徐佳馨表示,豪宅的坪數要達80坪門檻,所在區域最好在傳統的豪宅區,如台北市大安區、信義區或大直、陽明山等地區,另外建築獨特、建材高檔、管理嚴謹以及住戶素質優良,以上條件兼具的房屋才足以堪稱「豪宅」。

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高雄房市連2月 成交破2000件
5月台灣房屋市場買氣自北往南加溫,根據高雄市地政處最新公布的不動產移轉統計,5月建物買賣移轉為2017件,是繼去年7月以來,連2個月突破2000件大關。其中5月以鼓山區450件居冠,相較4月的323件,成長近4成,又以農十六交易最為熱絡,左營、三民區均為359件為第2高。 {ad-優質推薦:台南房屋資訊,台南不動產查詢,學生上班族台南租屋資訊}
高雄市地政處處長謝福來表示,5月的2017件雖比4月的2070件小跌,不過鼓山區5月異軍突起,較4月成長4成;但4月移轉件數第1的三民區,卻從4月的418件下滑至5月的359件。
信義房屋高雄區協理張勝明指出,隨著資金行情帶動房市加溫,一向慢熱的高雄房市看屋人潮湧現,信義房屋企研室統計5月高雄市成交量相較2月提升2成、價格微幅上揚1成,若以4房加車位的物件,2月成交總價約500萬元,但是到了5月則要550萬元才能買得到。{ad-優質推薦:想找台南房屋買賣資訊,快來看美美的台南土地,優質台南房屋仲介業者}
張勝明表示,5月交易較熱絡的區域包含鼓山、左營區,分別是面森林公園首排、與面美術館首排的房價漲幅最大,以美術館首排為例,低樓層單價從2月每坪10~12萬元漲至14萬元,高樓層則從每坪16萬元漲至18萬元。{ad--租屋}

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找頭家,母店面免費媒合
不景氣,北市商圈空店率居高不下。北市商業處統計四十八個商圈,以天母商圈空店率最高,去年起就出現空店潮,至今年四月空店率高達約二成,有些店面租金降幅已達五成,房東大嘆:「即使租金打對折,舊房客也不願承租。」其次是公館、條通商圈空店率約一成八,羅斯福路四段甚至有十幾家店門拉下,街道冷清,租金降五成也乏人問津。
商業處長劉佳鈞昨說,去年金融海嘯爆發後,台灣房屋市場景氣低迷,走高價路線的天母商圈店家不堪業績驟降,紛紛退租。
天母商圈有五百四十五間店面,其中一百零七間為空店面,空店率約二成,天母東路空店率約二成五,中山北路七段約二成七。統計發現當地店面租金也下滑,天母西路租金降五成最高、中山北路七段降四成、忠誠路一段減少三成一。 {ad-優質推薦:台東房屋資訊,台東不動產查詢,學生上班族台東租屋資訊}
房東張先生在天母商圈有兩間店面待出租,他表示,天母東路、忠誠路交界處的空房屋率甚至逾四成,他的天母東路店面原租給精品服飾店二十幾年,四月因業績銳減不續租,「即使要將房租打對折,房客仍不想續約。」他現將房租打七折,四月招租至今乏人問津。

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買屋不買地,地上權宅正夯
近一、二年來,台灣房屋地產市場價格高漲,都市精華地帶若非一屋難求,房仲業者表示,近年來購屋壓力大幅增加,升斗小民想要買屋越來越難,買屋不買地的地上權住宅,以及只買租賃權的使用權住宅,在近年來,成了當紅炸子雞!
只有房屋產權而沒有土地所有權的房子,近來也頗受青睞。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,目前台灣目前多以50年作為設定,土地使用年限一到,住戶便得離開,所以一般住宅地價隨著房價漲,但對於地上權住宅來說,隨著土地承租期限將屆,價格將會越來越低,是地上權住宅風險較大之處另外,而每年需要繳交公告地價1.5%-10%的地租,也是一筆花費。{ad-優質推薦:台北房屋資訊,台北不動產查詢,學生上班族台北租屋資訊}
不過,目前由於這類住宅多處於都市精華區,生活機能強,自住與出租都方便,加上多以套房形式呈現,總價不高,但有高投報率,是許多投資客或資金有限消費者所考量的物件類型。
除了地上權住宅外,使用權住宅直接將買屋由投資行為轉為消費行為,這類建案的價格更低,但因為住戶只買到50年租賃權,所以45年期滿時就得無償搬離,對於購屋者來說,由於建商將房屋所有權以信託方式過戶給建商指定的銀行,所以買到房屋的人無法將房子拿去抵押。{ad-優質推薦:想找五股房屋買賣資訊,快來看美美的內湖房屋,優質板橋房屋業者}

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點交中古屋 屋內物品莫棄置
台灣房屋市場回溫,購買議價空間較大的中古屋,成為不少購屋族的選擇,但由於中古屋的屋況不明,點交房屋卻成為最需要的關鍵!房仲建議,屋主點交不但要細心與耐心,更要依合約書規範事宜,檢查屋內狀況,與各種設備是否正常,相關的文件更要仔細閱讀,以免點交過後才發現問題,最後引發購屋糾紛!
一般買賣房屋過戶後,面對林林總總的點交問題,首先,要檢查不動產本身坪數是否短少,須詳細核對所有權狀是否符合銷售坪數,附贈的設備、使用建材是否與合約相同;此外,每個插座是否供電正常,屋內電燈是否正常或損壞、門鎖是否正常,馬桶、排水管道是否順暢,浴缸、洗臉盆、廚房洗碗槽是否會漏水,都要仔細看清楚。   
一般人最容易忽略的屋況,就是漏水問題,包括屋頂是否會漏水、門窗裝設是否無誤,天花板、牆壁、地板磁磚有無破損或龜裂,逃生、消防設備是否齊全且運作正常,這些都是肉眼較看不出來的部分,最好透過專業的房檢師檢驗,也相對較有保障。{ad-優質推薦:台北房屋資訊,台北不動產查詢,學生上班族台北租屋資訊}
此外,包括土地所有權狀、築物所有權狀(正本)、使用執照(影本)、房屋保固證明書、無輻射鋼筋污染之保證書、無海砂屋之保證書等,都要點交清楚,確定無誤之後才算點交完成。

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內科廠辦,法拍搶手貨
股市熱、利率低,豐沛資金也流向法拍市場。台灣房屋界法拍業者發現,去年許多電子公司倒閉,不少內科園區廠辦被查封,今年3月後紛紛釋出,由於拍賣底價略低於市價,吸引實力雄厚的國內金主競標;短期投資看好內湖線通車後的租賃效應,長期則看好三通之後、陸資企業進駐需求。{ad-優質推薦:台中房屋資訊,台中不動產查詢,學生上班族台中租屋資訊}
捷運內湖線通車不僅方便居民,內湖科技園區內、鄰近捷運站的廠辦身價更水漲船高,長久經營內湖廠辦的超營實業總經理楊仁鈞表示,目前捷運周邊新成屋廠辦每坪45~50萬元,中古廠辦每坪35~36萬元,最近很多客戶指名要找近捷運西湖站與港墘站的內湖廠辦大樓,就算喊到每坪50萬元,房屋主還是不肯賣,對通車後的房價充滿信心。
在市場無貨可買的情況下,部分資金轉進法拍市場。山水資產管理協理林盈志表示,去年下半年不少科技公司因為不敵金融海嘯而倒閉,位於內科的廠辦被法院查封,逐漸流入法拍市場,上周有1棟距離西湖站200公尺的中古廠辦被法拍,吸引11組人競標,最後以每坪近35萬元拍定。林盈志說:「雖趨近市價,但現在以這個價位在中古市場根本買不到,只能在法拍市場追價購買。」
林盈志表示,其實2007年底景氣已下滑,不少電子公司因承受不起匯損而倒閉,2008年4月法拍市場也曾釋出2個廠辦物件,當時因總統馬英九當選後市看好,分別吸引21封與37封標單,拍定價每坪32~35萬元,「對照來看,現在法拍廠辦大樓價格已直逼去年高點。」 {ad-優質推薦:想找台中房屋仲介資訊,快來看美美的台中店面出租出租,優質台中房屋買賣業者}

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