張淑晶條款來了 惡房東消保處鏟得了？
【文/住展雜誌】行政院消保處為健全房屋租賃市場，修訂新法想一舉蕩平租屋市場亂象。但消保處此次修法是否完備？像「張淑晶」一般的惡房東會因此全面退散嗎？到底消保處修法會終結惡房東、還是新爭議的起點……
消保處在五月間突然發布新聞稿，宣布已審議通過內政部所研擬的「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」，並在六月底公告，預計明年元月實施。
事實上，從去年開始，消保處就數度邀集社會團體與專業人士召開座談會，會中討論修法方向與大致內容。據與會人士轉述，最近一次座談會結束後沒多久，消保處就倏然宣布通過審議，但座談會上大家原本建議消保處要「開放社會討論、爭取最大共識」後再來修法，沒想到一下子就闖關了。
新法令速通過 房客爽房東痛
雖然審議通過的消息令人愕然，但此次修法目的是為了健全租屋市場，與會人士仍樂觀其成。消保處快刀斬亂麻的作法，可能是避免夜長夢多；一旦開放社會討論，那可能吵個三、五年，各界沒結論後就胎死腹中，最後白忙一場。
消保處雷厲風行修法獲得民意普遍支持，媒體更一面倒的推崇，但實際上卻沒這麼風光，壓力值反而直線往上衝。官員透露，在消息揭露當日和後續幾天，疑似來自全國各地包租公們的抗議電話，一通通不斷打進消保處，消保處電話線被打爆，職員個個接到手軟。
只是這一切生米已煮成熟飯，包租公抗議歸抗議，其實也只能在電話中怒罵洩恨一番，終究無法改變結果。
新租賃範本 必看五重點
到底這次修法改動什麼，讓包租公為何如此憤恨不平？主要有兩大方向改動，第一是「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」大幅翻修，增列以下規定：
一、為解決房東超收、不當苛扣及拒不返還押金爭議，明定房東所收之押金之數額最高「不得超過二個月房屋租金之總額」、押金原則上應於租期屆滿或租賃契約終止，房客交還房屋時返還。
二、為防止房東不當超收水、電費，並解決相關費用分擔方式不公爭議，明定房東應載明租賃期間「水、電費之單價」，並以「勾選」之方式明定相關費用之負擔方式。
三、為解決房屋及附屬設備毀損該由何人負責修繕爭議，明定「房東負責修繕為原則」，但是損壞係因可歸責於房客之事由所造成時，房東即不負修繕義務。
四、為解決租賃一方無預警提前終止租約，造成他方要臨時搬家或房屋閒置爭議，本案設計有提前終止租約之選項、應提前通知之期間，「違約時之最高賠償金額不得超過一個月租金」。
五、為防範房東利用契約條款，逃漏所得稅及其他稅賦，明定定型化契約「不得約定房客不得申報租賃費用支出」、「不得約定房客不得遷入戶籍」、「不得約定應由房東負擔之稅賦若較出租前增加時，其增加部分由房客負擔」之內容或文字。
違反消保法 改善就沒事
第二大方向，則是將範本入法。崔媽媽基金會執行長呂秉怡分析，最大的差異，是過去「房屋租賃契約書範本」僅具參考性，不具法令拘束力，但消保處將範本納入《消保法》，具法律效力，雖不溯及既往，但未來違規者若不改善將會面臨罰則。
呂秉怡直言，媒體過度渲染房東違反規定最高可罰五十萬，其實並不正確。若初次違反規定，官方會要求房東改善，若不改善才會罰三到十萬罰鍰；若官方第二度要求房東改善，房東在期限後仍不改善，才會處以五到五十萬罰鍰。
消保處科員陳世元解釋，此次推行新法的主要目的是「健全租房市場，而非罰款」。初期消保處會以勸導代替處罰，輔導房東適應新法令，罰款只是不得已的手段，並非房東第一次違法就立刻開罰。
永勝資產管理執行長徐明達則說，其實此次修訂的「應記載及不得記載事項」，民法早已存在既有規範，只是很多民眾不曉得。例如房東若在契約裡載明房客不准報稅、不准申請租金補助，實際上是無效的約束，因為私訂契約不能逾越國家法令。不過這次修法將重要規範突顯，能讓民眾對租賃權利有更多的認識，也算是好事一樁。
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消保法效力 只能管企業？
消保處展現魄力，大刀闊斧翻修「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」並將其入法化，但後續卻衍生出二大疑慮；若這二大疑慮無法克服，那麼「惡房東退散」恐淪於口號！
第一個疑慮，消保處將「房屋租賃契約書範本」納入《消保法》中，但《消保法》是規範「企業經營者」對「消費者」，並非規範「個人」對「消費者」。
徐明達解釋，如果是企業經營者類型的房東，像壽險、金控、或是房屋租賃管理公司，他們把房子出租，就會受到《消保法》規範。但如果是個體戶的包租公，就成為管理上的漏網之魚。
以實務來看，企業經營者房屋出租量大，通常是簽立定型化契約，契約幾乎沒什麼問題，幾乎沒有惡房東的情況。惡房東的糾紛多源自於一般個人房東，如果個人房東在《消保法》管轄之外，那還是難以徹底解決租屋亂象。
定型化契約 個人不適用？
第二個疑慮，與前者有些雷同。「定型化契約」是指「企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約」之用，個人房東不會受到定型化契約管理。也就是說，如果新法上路實施後，若個人房東不必和房客簽立定型化契約，則無法阻止惡房東「張淑晶」事件再度重演。
去年消保處有意修法時，就有學者與法律專家提出上述兩大疑慮。如果修法只能規管企業經營者，而管不到糾紛最多的個人房東，那麼修法就失去意義。
所謂兵來將擋、水來土淹，消保處深知其中道理，於是見招拆招。據本刊暸解，消保處在今年五月三十日，向各縣市政府地政局發了一個解釋函，解釋上述兩大疑慮。
五月三十日所發的解釋函，援引了民國八十五年十月二十一日所發布的解釋函，指「消保法所稱之企業經營者，解釋上得為公司、合夥或其他型態之團體組織，亦得為獨資企業或個人；其為團體組織者，除為公權力行使機關外，無論其為公營或私營均屬之。」
這封解釋函的意思，就是「個人」屬於企業經營者的一種，也必須受到《消保法》規範。
徐明達認為，消保處將個人擴大解釋為企業經營者，以適用新法，雖然立意良善，亦能更完備的保障租客權益，但還是要注意官方解釋與一般民眾認知間存在極大落差，這部份若沒好好處理，以後爭議就會更多。
永勝資產管理執行長徐明達評估，法官不見得會採取解釋函觀點，消保處要有因應措施。
永勝資產管理執行長徐明達評估，法官不見得會採取解釋函觀點，消保處要有因應措施。
若納入規範 房東難逃稅
另外，針對外界質疑「定型化契約」效力不及個人，只能規範企業經營者的部份，解釋函進一步說明：「就出租人端而言，不論其為公司、團體或個人，亦不論出租戶數，若反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者，均可認定為企業經營者，得以『房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項』加以規範。」
上段話的重點，就是說個人房東出租房子，也應適用定型化契約。但這又產生另一個問題，解釋函中所謂「反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者」文字規範太過籠統，到底怎樣才算「反覆出租」、「偶一為之」？什麼又叫「以出租為業」？
「反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者」這段話相當重要，如果個人房東符合這個狀況，以後簽定租屋契約就必須用定型化契約，也就代表要乖乖繳稅，沒辦法再逃漏稅。
一位不具名的檢察官表示，「反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者」這段話並不是精確的法律用語，解釋空間可以很寬鬆、也可以很狹隘。
舉例來說，若甲房東名下有一間家庭式房子，共有四間房間，若四間房間在同年內不同時間點租給四個房客、簽立四份租約，就符合「反覆實施出租行為」。然而，如果四間房間在同一時間點、與四位房客合簽同一份契約，租期約定一年、甚至二年或三年，這樣較偏向「偶一為之」，似乎能避開定型化契約規範。
訂出新標準 卻也沒標準？
檢察官進一步表示，這項規定中的「並以出租為業者」，這句話可能會出現另一個漏洞。由於是用「並」字，而不是用「或」，所以要符合前述「反覆實施出租行為，非屬偶一為之」，又要符合「以出租為業者」，才適用定型化契約。
此外，「以出租為業」用語也很含糊，這個「業」字是主要職業？還是副業也算？或者通通都算？如果解釋為主要職業，那麼房東只要有正當職業，並藉口出租房屋行為只是副業，是否就能規避新法的約束？而不同的裁決單位，因法理見解不同，就會產生歧異答案。
消保處科員陳世元說，這份解釋函用語沒那麼精準，主要是考量到裁決時，能賦予裁決單位更大的裁量空間，可以視個案作認定。由於個案狀況都不一樣，如果未來租客或房東有疑慮，可向各縣市地政局、或消保官詢問。
徐明達建議，消保處只是發出解釋函，並非解釋令，解釋函內的主張在法律上有很大的解釋空間與認知差異，假如房東不服提出訴訟，法官不一定會採用消保處解釋函觀點。若房東勝訴，則解釋函效力會受到挑戰，消保處宜準備好因應方案。
陳世元回應，法官保有裁量空間，不一定會採用消保處主張。但是，從近年許多判決來看，法官採用解釋函主張的例子越來越多，消保處有信心在法律上站得住腳，也有決心維護租客、房東兩造權益。
消保處解釋函說明，個人也可視為企業經營者，應受消保法與定型化契約規範。
消保處解釋函說明，個人也可視為企業經營者，應受消保法與定型化契約規範。
打惡房東 關鍵為何
雖然「房屋租賃契約」已經公告，但呂秉怡點出一個核心問題：「官方是否有足夠能力稽查、地方政府會不會全力配合，是新法能不能成功的關鍵。」假如地方主管機關怠惰、或者官方稽查不力，那房東依然故我，恐成為新法推行的絆腳石。
陳世元也坦承官方人力確有不足，但會盡力且確實稽查。首先，消保處已邀集民間租賃公司、印刷大廠等業者來開會，業者都允諾會配合新法。未來房東到書局買到的契約範本，應會是合乎新法令規範。
其次，消保處將選定學校、辦公商圈等房屋租賃活絡的區域，來作重點式稽查，再由點、線、面一步步拓展，確保新法順利推行。
徐明達則說，推行新法需要時間發酵，一開始書局仍有舊式範本庫存，會等到舊範本賣完才會進新範本。再者，如果遵照新法，房東就非得繳稅不可，所以一定會有不少房東「皮皮的」，等到被房客檢舉再說。甚至不排除會出現職業房東被「罰不怕」的狀況，因為罰款可能比繳的稅還少。所以新法要推展到全國各地，還有一段路要努力！
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